Pretraživanje
Povratak na početnu stranicu

Česta pitanja

Što su zemljišne knjige?
Zemljišne knjige su javne knjige o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet, te je iste ovlaštena razgledati i zatražiti zemljišno-knjižni izvadak bilo koja zainteresirana strana.

Što je nekretnina?
Prema načelu jedinstva nekretnine, nekretnina je čestica zemljine površine zajedno sa svime što je s njom razmjerno trajno spojeno na površini ili ispod nje, što znači da kupnjom stana ujedno kupujete i idealni dio zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena, odnosno ukoliko kupujete katastarsku česticu ujedno postajete vlasnikom svega što je na istoj izgrađeno neovisno o tome da li je izgrađeno prijavljeno, ucrtano i upisano u katastarske planove i zemljišne knjige.

Kako se određuje vrijednost nekretnine?
Prodajnu vrijednost nekretnine određuje prodavatelj, sukladno tržišnim kretanjima odnosno zakonu ponude i potražnje, tržišnu vrijednost nekretnine određuje porezna uprava prema svojim “tablicama”, dok vrijednost nekretnine potrebitu za realizaciju bankovnog kredita određuju isključivo ovlašteni procjenitelji.

Tko može kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Ne postoje zapreke niti sankcije za kupnju nekretnine u Republici Hrvatskoj, no za upis u zemljišnu knjigu potrebito je uz kupoprodajni ugovor priložiti i dokaz hrvatskoga državljanstva.

Mogu li strani državljani kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Da, u kojem slučaju moraju zatražiti od Ministarstva pravosuđa suglasnost na ugovor kojim nekretninu kupuju, kako bi istu suglasnost priložili prijedlogu za upis prava vlasništva. Suglasnost se izdaje uz uvjet reciprociteta. Od 01.02.2009. građani EU, suglasno odredbama iz Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju izjednačavaju se s hrvatskim građanima u pravu na stjecanje nekretnina, osim kod poljoprivrednih zemljišta i područja koja su zaštićena Zakonom o zaštiti prirode.

Tko može prodati nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Svaki vlasnik koji je svoje vlasništvo na nekretnini upisao u zemljišnu knjigu, kako bi isto mogao valjano prenijeti na kupca, no prodati nekretninu mogu i vanknjižni vlasnici, u kojem slučaju kupac stječe vanknjižno vlasništvo, a za valjani upis u zemljišnu knjigu na svoje ime, obvezan je dokazati pravni slijed.

Koje su obveze kupca i prodavatelja u prometu nekretninama?
Kupac je obvezan isplatiti prodavatelju cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, a prodavatelj je obvezan predati kupcu u posjed predmetnu nekretninu te dozvoliti na istoj prijenos prava vlasništva na ime kupca.

Koliki iznos kapare kupac isplaćuje prodavatelju?
Prema dogovoru, najčešće 10% od ukupno ugovorene kupoprodajne cijene, sukladno zakonskom maksimumu.

Tko i gdje ovjerava kupoprodajni ugovor?
Potpis na kupoprodajnom ugovoru ovjerava samo prodavatelj i to u Republici Hrvatskoj kod javnog bilježnika, a u inozemstvu u hrvatskom diplomatskom predstavništvu ili kod notara u kojem slučaju je potrebito istu ovjeru apostilirati odnosno osnažiti pri nadležnom sudu.

Što je tabularna izjava?
Izjava kojom prodavatelj izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, slijedom čega istome dozvoljava zemljišno-knjižni prijenos prava vlasništva na nekretnini koja je predmet kupoprodajnog ugovora.

Što je "fiducijar"?
Opterećenje nekretnine u korist davatelja kredita koje se izražava kroz prijenos prava vlasništva uz napomenu da je isti prijenos obavljen radi osiguranja namirenja potraživanja.

Koje se poreze plaća na stjecanje ili isporuke nekretnina?
- Porez na promet nekretnina
- obračunava se i plaća na stjecanje vlasništva nekretnina u Republici Hrvatskoj kad se na takvo stjecanje ne plaća PDV.
- Porez na dodanu vrijednost (PDV) obračunavaju i plaćaju porezni obveznici (prodavatelji) koji su upisani u registar obveznika PDV-a kad isporučuju, daruju, ili na neki drugi način prenose građevinska zemljišta i građevine, ili dijelove građevina (i zemljišta na kojima su izgrađene), ako su te građevine i njihovi dijelovi nastanjeni ili korišteni manje od 2 godine.
- Porez na dohodak od imovine po osnovi otuđenja nekretnina obračunava se i plaća na razliku izmedu kupovne i prodajne cijene nekretnine:
- ako fizička osoba nekretninu otuđuje unutar 3 godine od dana njezine nabave
- ako fizička osoba proda, zamjeni, ili obavi neki drugi oporezivi prijenos vlasništva nad više od 3 nekretnine iste vrste u razdoblju od 5 godina od dana njihove nabave

Tko i u kojem iznosu plaća porez na promet nekretninama?
Obveznik poreza na promet nekretnina je stjecatelj nekretnine. Porez na promet nekretnina plaća se po stopi od 4%.
Prometom nekretnina ne smatra se stjecanje nekretnina na koje se plaća porez na dodanu vrijednost (PDV).

Plaća li se porez na promet nekretninama kod zamjene nekretnina?
Obveznik poreza na promet nekretnina pri zamjeni nekretnina je svaki sudionik u zamjeni, i to za vrijednost nekretnine koju stječe po stopi od 4%.

Koji je rok za prijavu i uplatu poreza na promet nekretninama?
Javni bilježnik je obvezan u roku od 30 dana prijaviti poreznoj ispostavi nastanak porezne obveze, a kupac u roku od 15 dana od dana ispostave rješenja o plaćanju poreza, obvezan je isti i platiti.

Može li kupac zatražiti upis prava vlasništva i prije podmirenja poreza na promet nekretninama?
Da, ukinuta je obveza ishodovanja “zelenog pečata” pri nadležnoj poreznoj ispostavi.

Kako se oporezuje najam ili zakup nekretnina?
Najam i zakup nekretnina oporezuje se porezom na dohodak prema odredbama Zakona o porezu na dohodak, kao dohodak od imovine i imovinskih prava.
Kod dohodaka od imovine koji se ostvaruje temeljem najma ili zakupa nekretnina, priznaju se izdaci u visini 30% od ostvarene najamnine ili zakupnine. Predujmovi poreza plaćaju se prema rješenju Porezne uprave i to do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec. Pri utvrđivanju predujma poreza ne uzima se u obzir osobni odbitak poreznog obveznika. Predujam se plaća po stopi od 15% i smatra se konačnim porezom, pa porezni obveznik za ovaj dohodak ne može podnijeti godišnju poreznu prijavu.
Kod dohotka od imovine koji se ostvaruje iznajmljivanjem stanova, soba i postelja putnicima i turistima za koje je plaćena boravišna pristojba izdaci se utvrđuju u visini 50% od ostvarene najamnine. Predujam poreza obračunava, obustavlja i isplaćuje isplatitelj dohotka, odnosno sam porezni obveznik (kod izravnog iznajmljivanja) pri svakoj naplati najamnine primjenom stope od 15% bez prava na osobni odbitak poreznog obveznika. Utvrđeni predujam smatra se konačnim porezom, pa porezni obveznik za ovaj dohodak ne može podnijeti godišnju poreznu prijavu.

Koliko iznosi agencijska provizija?
Ugovorna strana koja zatraži posredovanje agencije za promet nekretninama istoj plaća posredničku proviziju u visini od 3% + PDV od ugovorene kupoprodajne cijene.     

Što je energetski certifikat zgrade?
Energetski certifikat je dokument koji utvrđuje energetski razred zgrade, predočuje energetske karakteristike zgrade i daje informaciju o potrošnji energije, daje informaciju vlasniku, korisniku i potencijalnom kupcu odnosno najmoprimcu o stanju zgrade u odnosu na energetsku učinkovitost, daje prijedlog mjera za isplativo poboljšanje energetskih karakteristika zgrade kako bi se smanjila potrošnja energije. Energetski razred zgrade može utjecati na njenu tržišnu vrijednost.

Koliko vrijedi Energetski certifikat? 
Energetski certifikat vrijedi 10 godina.

TKO MORA IMATI ENERGETSKI CERTIFIKAT?

Četiri su situacije u kojima se govori o energetskom certifikatu kao obvezi:

- Prodaja: Svaka zgrada stambene i poslovne namjene ukupne korisne površine veće od 50m2 koja se prodaje treba imati energetski certifikat. Nedovršena zgrada može se prodavati bez certifikata, a u tom slučaju će novi vlasnik nakon što dovrši zgradu, a prije uporabne dozvole, pribaviti certifikat.

- Oglašavanje: Vlasnik nekretnine je dužan u oglasu za prodaju koji se objavljuje u medijima navesti energetski razred zgrade. Također i ovlašteni posrednik u prometu nekretnina obvezan je u oglasu o prodaji koji se objavljuje u medijima navesti energetski razred zgrade.

- Najam, iznajmljivanje i davanje u leasing: Svaka zgrada stambene i poslove namjene ukupne korisne površine veće od 50 m2 ili njen posebni dio koja će se nakon 1.1.2016. iznajmljivati, davati u najam ili davati na leasing treba imati energetski certifikat. Ova obveza odnosi se i na oglašavanje najma, iznajmljivanja i leasinga u medijima.

- Pribavljanje uporabne dozvole: Zgrade koje je izdana građevinska dozvola nakon 1.10.2007. ne mogu dobiti uporabnu dozvolu ako za njih nije izrađen energetski certifikat. To vrijedi jednako i za zgrade koje se trenutno grade i one koje će se graditi.

JE LI JE ZA STAN MANJI OD 50 mPOTREBAN ENERGETSKI CERTIFIKAT? 

Za energetski certifikat nije bitna površina stana nego ukupna korisna površina zgrade u kojoj se stan nalazi. To onda znači, energetski certifikat je potrebno imati prilikom prodaje i oglašavanja prodaje zgrade veće od 50 m2, pa tako i stana bilo koje površine u takvoj zgradi. Nije potrebno imati certifikat ako se prodaje zgrada koja je ukupnom korisnom površinom manja od 50 m2, a to su u pravilu kiosci i slične manje građevine. Certifikat nije potreban niti za garaže, staklenike, industrijske i poljoprivredne radionice (štale). Hrvatsko je zakonodavstvo u prijelaznom periodu propisivalo da se stanovi površinom manji od 50 m2 mogu prodavati i bez certifikata, no zbog usklađivanja hrvatskog zakonodavstava s europskim takva odredba morala se izmjeniti. 

POSTOJE LI KAZNE ZA PRODAJU ILI OGLAŠAVANJE NEKRETNINA BEZ ENERGETSKOG CERTIFIKATA?

Temeljem Članka 171. Zakona o građenju (NN 153/13) propisane su slijedeće kazne:
(1) Novčanom kaznom u iznosu od 15.000,00 do 30.000,00 kuna kaznit će se za prekršaj pravna osoba kao vlasnik zgrade ako:
1. ne pribavi energetski certifikat zgrade ili njezina posebnog dijela prije prodaje, iznajmljivanja, davanja u zakup ili davanja na leasing (čl. 24. stavak 2. podstavak 1.)
2. kupcu, najmoprimcu, zakupcu, odnosno primatelju leasinga ne preda energetski certifikat ili njegovu fotokopiju (čl. 24. stavak 2. podstavak 2.)
3. u oglasima za prodaju, iznajmljivanje, davanje u zakup ili davanje na leasing koji se objavljuje u medijima ne izrazi energetsko svojstvo zgrade ili njezina posebnog dijela (čl. 24. stavak 2. podstavak 4.)
4. javno ne izloži energetski certifikat zgrade za koju je izlaganje energetskog certifikata propisano ovim Zakonom (čl. 25. stavci 1. i 2.).
(2) Novčanom kaznom u iznosu od 5000,00 do 10.000,00 kuna kaznit će se vlasnik zgrade fizička osoba za prekršaj iz stavka 1. ovoga članka.
(3) Novčanom kaznom u iznosu od 15.000,00 do 30.000,00 kuna kaznit će se za prekršaj pravna osoba ovlašteni posrednik u prometu nekretnina ako u oglasu o prodaji, iznajmljivanju, davanju na leasing ili u zakup koji se objavljuje u medijima ne navede energetski razred zgrade, odnosno njezinog posebnog dijela (čl.24. stavak 4.).
(4) Novčanom kaznom u iznosu od 5000,00 do 10.000,00 kuna kaznit će se ovlašteni posrednik u prometu nekretnina fizička osoba za prekršaj iz stavka 3. ovoga članka.

Koji zakoni su vezani uz promet nekretninama? 
Zakon o braku i porodičnim odnosima (NN, 51/89, pročišćeni tekst, 59/90)
Zakon o javnom bilježništvu (NN, 78/93, 29/94)
Zakon o nasljeđivanju (NN, 52/71, 47/78)
Zakon o najmu stanova (NN, 91/96)
Zakon o obveznim odnosima (NN, 53/91, 73/91, 3/94, 7/96, 91/96)
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN, 91/96)
Zakon o zemljišnim knjigama (NN, 91/96)
Zakon o zakupu poslovnog prostora (NN, 91/96)
Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (NN, 107/2007 i 144/12)
Zakon o gradnji (NN, 153/13)
Zakon o porezu na promet nekretnina (NN, 115/2016)

Ova stranica koristi kolačiće za pružanje boljeg korisničkog iskustva, funkcionalnosti te anonimizirane statistike pristupa. Nastavkom pregleda web stranice slažete se sa korištenjem kolačića.