Česta pitanja i odgovori

Što su zemljišne knjige?
Zemljišne knjige su javne knjige o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet, te je iste ovlaštena razgledati i zatražiti zemljišno-knjižni izvadak bilo koja zainteresirana strana.

Što je nekretnina?
Prema načelu jedinstva nekretnine, nekretnina je čestica zemljine površine zajedno sa svime što je s njom razmjerno trajno spojeno na površini ili ispod nje, što znači da kupnjom stana ujedno kupujete i idealni dio zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena, odnosno ukoliko kupujete katastarsku česticu ujedno postajete vlasnikom svega što je na istoj izgrađeno neovisno o tome da li je izgrađeno prijavljeno, ucrtano i upisano u katastarske planove i zemljišne knjige.

Kako se određuje vrijednost nekretnine?
Prodajnu vrijednost nekretnine određuje prodavatelj, sukladno tržišnim kretanjima odnosno zakonu ponude i potražnje, tržišnu vrijednost nekretnine određuje porezna uprava prema svojim “tablicama”, dok vrijednost nekretnine potrebitu za realizaciju bankovnog kredita određuju isključivo ovlašteni procjenitelji.

Tko može kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Ne postoje zapreke niti sankcije za kupnju nekretnine u Republici Hrvatskoj, no za upis u zemljišnu knjigu potrebito je uz kupoprodajni ugovor priložiti i dokaz hrvatskoga državljanstva.

Mogu li strani državljani kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Da, u kojem slučaju moraju zatražiti od Ministarstva pravosuđa suglasnost na ugovor kojim nekretninu kupuju, kako bi istu suglasnost priložili prijedlogu za upis prava vlasništva. Suglasnost se izdaje uz uvjet reciprociteta. Od 01.02.2009. građani EU, suglasno odredbama iz Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju izjednačavaju se s hrvatskim građanima u pravu na stjecanje nekretnina, osim kod poljoprivrednih zemljišta i područja koja su zaštićena Zakonom o zaštiti prirode.

Tko može prodati nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Svaki vlasnik koji je svoje vlasništvo na nekretnini upisao u zemljišnu knjigu, kako bi isto mogao valjano prenijeti na kupca, no prodati nekretninu mogu i vanknjižni vlasnici, u kojem slučaju kupac stječe vanknjižno vlasništvo, a za valjani upis u zemljišnu knjigu na svoje ime, obvezan je dokazati pravni slijed.

Koje su obveze kupca i prodavatelja u prometu nekretninama?
Kupac je obvezan isplatiti prodavatelju cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, a prodavatelj je obvezan predati kupcu u posjed predmetnu nekretninu te dozvoliti na istoj prijenos prava vlasništva na ime kupca.

Koliki iznos kapare kupac isplaćuje prodavatelju?
Prema dogovoru, najčešće 10% od ukupno ugovorene kupoprodajne cijene, sukladno zakonskom maksimumu.

Tko i gdje ovjerava kupoprodajni ugovor?
Potpis na kupoprodajnom ugovoru ovjerava samo prodavatelj i to u Republici Hrvatskoj kod javnog bilježnika, a u inozemstvu u hrvatskom diplomatskom predstavništvu ili kod notara u kojem slučaju je potrebito istu ovjeru apostilirati odnosno osnažiti pri nadležnom sudu.

Što je tabularna izjava?
Izjava kojom prodavatelj izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, slijedom čega istome dozvoljava zemljišno-knjižni prijenos prava vlasništva na nekretnini koja je predmet kupoprodajnog ugovora.

Što je "fiducijar"?
Opterećenje nekretnine u korist davatelja kredita koje se izražava kroz prijenos prava vlasništva uz napomenu da je isti prijenos obavljen radi osiguranja namirenja potraživanja.

Tko i u kojem iznosu plaća porez na promet nekretninama?
Kupac, i to u iznosu od 5% od tržišne vrijednosti nekretnine. Kupac koji rješava svoje stambeno pitanje na način i prema uvjetima iz Zakona o izmjenama i dopunama Zakonu o porezu na promet nekretninama oslobođen je plaćanja istog u cijelosti. Sve upute vezano uz navedeno oslobođenje, a zavisno o konkretnom slučaju kupac može u cijelosti dobiti od svojega posrednika.

Plaća li se porez na promet nekretninama kod zamjene nekretnina?
Da, svaki stjecatelj nekretnine plaća porez na promet nekretninama u visini od 5% od tržišne vrijednosti nekretnine koju stječe, no i u ovome slučaju stjecatelj je od porezne uprave ovlašten zatražiti oslobođenje od plaćanja istog poreza ukoliko do zamjene dolazi radi stjecanja prava vlasništva na odgovarajućoj nekretnini.

Koji je rok za prijavu i uplatu poreza na promet nekretninama?
Kupac je obvezan u roku od 30 dana prijaviti poreznoj ispostavi nastanak porezne obveze, a u roku od 15 dana od dana ispostave rješenja o plaćanju poreza, obvezan je isti i platiti.

Može li kupac zatražiti upis prava vlasništva i prije podmirenja poreza na promet nekretninama?
Da, ukinuta je obveza ishodovanja “zelenog pečata” pri nadležnoj poreznoj ispostavi.

Kada i tko plaća porez na dodanu vrijednost prilikom kupnje nekretnine?
Obveznik plaćanja poreza na dodanu vrijednost prilikom kupnje novosagrađenih nekretnina je kupac, koji isti porez plaća uračunat u ukupno ugovorenu kupoprodajnu cijenu, u kojem slučaju nije obvezan platiti porez na promet nekretninama, u protivnom bi se radilo o dvostrukom oporezivanju. Na žalost, prema posebnom pravilniku porezne uprave, a protivno načelu jedinstva nekretnine, kupac plaća porez na promet zemljišta ispod i oko zgrade u kojoj se stan nalazi, u istoj stopi.

Podliježu li ugovorne strane jos nekim porezima, osim porezu na promet nekretninama?
Prodavatelj nekretnine podliježe plaćanju poreza na dohodak ukoliko otuđuje nekretninu prije isteka roka od tri godine od dana nabave iste, i to na razliku izmedu kupovne i prodajne cijene nekretnine, no iste se obveze može osloboditi.

Kako se oporezuje najam ili zakup nekretnina?
Najam i zakup nekretnina oporezuje se porezom na dohodak prema odredbama Zakona o porezu na dohodak, kao dohodak od imovine i imovinskih prava.
Kod dohodaka od imovine koji se ostvaruje temeljem najma ili zakupa nekretnina, priznaju se izdaci u visini 30% od ostvarene najamnine ili zakupnine. Predujmovi poreza plaćaju se prema rješenju Porezne uprave i to do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec. Pri utvrđivanju predujma poreza ne uzima se u obzir osobni odbitak poreznog obveznika. Predujam se plaća po stopi od 15% i smatra se konačnim porezom, pa porezni obveznik za ovaj dohodak ne može podnijeti godišnju poreznu prijavu.
Kod dohotka od imovine koji se ostvaruje iznajmljivanjem stanova, soba i postelja putnicima i turistima za koje je plaćena boravišna pristojba izdaci se utvrđuju u visini 50% od ostvarene najamnine. Predujam poreza obračunava, obustavlja i isplaćuje isplatitelj dohotka, odnosno sam porezni obveznik (kod izravnog iznajmljivanja) pri svakoj naplati najamnine primjenom stope od 15% bez prava na osobni odbitak poreznog obveznika. Utvrđeni predujam smatra se konačnim porezom, pa porezni obveznik za ovaj dohodak ne može podnijeti godišnju poreznu prijavu.

Koliko iznosi agencijska provizija?
Ugovorna strana koja zatraži posredovanje agencije za promet nekretninama istoj plaća posredničku proviziju u visini od 3% od ugovorene kupoprodajne cijene.

Koji zakoni su vezani uz promet nekretninama?
ZBPO Zakon o braku i porodičnim odnosima (NN, 51/89, pročišćeni tekst, 59/90)
ZJB Zakon o javnom bilježništvu (NN, 78/93, 29/94)
ZN Zakon o nasljeđivanju (NN, 52/71, 47/78)
ZNS Zakon o najmu stanova (NN, 91/96)
ZOO Zakon o obveznim odnosima (NN, 53/91, 73/91, 3/94, 7/96, 91/96)
ZV Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN, 91/96)
ZZK Zakon o zemljišnim knjigama (NN, 91/96)
ZZPP Zakon o zakupu poslovnog prostora (NN, 91/96)